Wycena nieruchomości

Skąd się wzięły moje wyceny
Z rynkiem nieruchomości jestem nieprzerwanie związany od 2007 roku. Najpierw praktyka, transakcje, rozmowy, negocjacje i obserwacja, jak bardzo rzetelnie określona wartość nieruchomości warunkuje decyzje i uspokaja emocje. W 2013 roku, po roku studiów podyplomowych na Akademii Ekonomicznej w Poznaniu (dzisiejszy Uniwersytet Ekonomiczny), rocznych praktykach w Wielkopolskim Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (Poznań ul. Grobla) i egzaminie wewnętrznym, uzyskałem licencję pośrednika numer 18375. Chwilę później postanowiłem zrobić coś jeszcze, dowiedzieć się czegoś więcej. I tak ponownie trafiłem na studia podyplomowe na Akademię Ekonomiczną w Poznaniu.

Jak zdobywałem uprawnienia rzeczoznawcy
Wybrałem specjalizację: gospodarka nieruchomościami - wycena nieruchomości. Rok kolejnej nauki, zasiadania w ławach słuchaczy, egzamin wewnętrzny, rok praktyk w jednej z poznańskich kancelarii rzeczoznawcy majątkowego i pół roku intensywnego przygotowania do egzaminu państwowego w Warszawie. W 2015 roku zdałem dwustopniowy egzamin (część teoretyczna i praktyczna: pisemna oraz ustna) i uzyskałem uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr 6295.

Co zrobiłem od tego czasu
Prowadząc własną praktykę zawodową „Rokickie Centrum Nieruchomości”, opracowałem opinie m.in. dla Prokuratury w Poznaniu, przygotowywałem wyceny w sporach cywilnych pomiędzy deweloperami a inwestorami oraz wykonywałem liczne operaty i opinie dla różnych celów od kredytów i refinansowania, przez sprzedaż/kupno, po sprawy spadkowe i podziały majątku. W wycenach łączę precyzję metod z praktyką rynku, którą mam „w nogach” od lat.

Mój rynek to gmina Rokietnica
Specjalizuję się w gminie Rokietnica. Systematycznie zbieram (raz na pół roku) i analizuję treści umów sprzedaży zawieranych na tym obszarze. Dzięki temu opieram się na aktualnych transakcjach i realnym popycie. Widzę różnice między ulicami, a nie tylko między miejscowościami.
Jak pracuję nad wyceną
Ustalam, co jest celem wyceny (bank, sprzedaż, spadek, spór).

Stan prawny i uwarunkowania: weryfikuję KW, MPZP/WZ, służebności, hipoteki, dostęp i ograniczenia, inne decyzje administracyjne mogące mieć wpływ na wycenę.
Dane z rynku: biorę pod uwagę ceny transakcyjne z aktów notarialnych, badam ceny ofertowe sprzedaży, wielkość popytu, specyfikę lokalizacji, sposób finansowania, warunki transakcji.
Metody i uzasadnienie: dobieram podejście (porównawcze/dochodowe/kosztowe) i piszę tak, by czytelnik rozumiał mój tok dochodzenia do wartości.
Wnioski: wskazuję, co wzmacnia pozycję negocjacyjną i gdzie warto domknąć formalności.

Z czego jestem najbardziej dumny

Opinie, które „trzymają” rozmowy: moje wyceny bronią się w negocjacjach, w banku i w kancelariach prawnych.
Praca zgodnie z literą prawa: nie chodzę na skróty, stosuję przepisy i standardy, a każdy wniosek uzasadniam i dokładnie opisuję.
Transparentność: wyjaśniam tok rozumowania i dochodzenia do wyniku; bez „waty”, z argumentami i liczbami.
Połączenie ról: jako pośrednik w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawca widzę więcej: wartość i sposób, w jaki ją udowodnić.

Czego nie robię

Nie podpisuję się pod „wartościami życzeniowymi”. Jeśli liczby i mój nos tego nie bronią, mówię o tym wprost i wyjaśniam dlaczego.
Nie opieram wycen na ofertach z portali. Oferty są wskazówką, ale o wartości decydują transakcje i warunki transakcji.
Nie tworzę opinii „pod tezę”. Unikam konfliktu interesów; gdy istnieje, odmawiam przyjęcia zlecenia.
Nie kopiuję cudzych opracowań ani gotowców. Każda wycena ma własny kontekst i dobór porównań, opisuję to jasno w uzasadnieniu.
Nie idę na skróty kosztem jakości. Jeżeli coś wymaga dodatkowych danych lub oględzin robię to i informuję o wpływie na termin.
Nie komplikuję języka bez potrzeby. Zamiast żargonu, czytelne wnioski i logika dochodzenia do wyniku.
Jeśli czegoś nie potrafię zrobić, powiem i odstąpię od przyjęcia zlecenia.

Forma i cel wyceny
Przygotowuję zarówno operaty szacunkowe do celów zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, postępowań administracyjnych oraz opinie pomocne w negocjacjach, przy sprzedaży lub zakupie. Dobieram zakres i formę do konkretnego celu, tak aby dokument był użyteczny tam, gdzie ma trafić.
Poufność i etyka
Pracuję poufnie i zgodnie z RODO. Unikam konfliktu interesów; jeśli istnieje ryzyko, informuję i odmawiam przyjęcia zlecenia. Każdą wartość podpisuję nazwiskiem i numerem uprawnień, biorę odpowiedzialność za wnioski.

Jak zamówić wycenę

Kontakt, zadzwoń lub napisz (oddzwaniam tego samego dnia).
Zakres i oględziny: ustalamy cel, termin oględzin i listę potrzebnych danych/dokumentów.
Opracowanie i przekazanie: po analizie rynku i dokumentów przygotowuję wycenę oraz wnioski operacyjne; dokument przekazuję w formie papierowej lub elektronicznej.

Zazwyczaj wycena „standardowej” nieruchomości zajmuje do dwóch tygodni; sprawy sporne/skomplikowane wymagają więcej czasu, informuję o tym po wstępnym zapoznaniu się ze zleceniem.

Do czego najczęściej służą moje wyceny

Bank / kredyt / refinansowanie
Sprzedaż / kupno i określenie ceny ofertowej
Podział majątku / spadek
Sprawy sporne / urzędowe (np. odszkodowania, opłaty, rozliczenia)

Uwaga o aktualności wyceny
Data wyceny wskazuje stan i poziom wartości na konkretny dzień. Operat szacunkowy ważny jest przez 12 miesięcy. Po tym okresie można przeprowadzić aktualizację ale wiąże się to z koniecznością przeprowadzania analizy rynku, sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości wycenianej. W takich przypadkach jestem zwolennikiem wykonania nowej opinii.
Standardy i odpowiedzialność
Działam w oparciu o obowiązujące przepisy i rozporządzenia, posiadam obowiązkowe ubezpieczenie OC, należę do organizacji branżowych. Każdą wycenę sygnuję numerem uprawnień i podpisem, to zobowiązuje.

Porozmawiajmy
Jeśli potrzebujesz wyceny, która porządkuje decyzje i uspokaja rozmowy, odezwij się. Pracuję lokalnie: gmina Rokietnica, zachodnia i północna część powiatu poznańskiego.

Telefon: 798-320-555 · e-mail: sjaskolski@rokickiecentrumnieruchomosci.pl
Pośrednik w obrocie nieruchomościami · Rzeczoznawca majątkowy