Rynek wtórny nieruchomości lokalowych w Rokietnicy

W artykule poruszono aktualną sytuację na rynku wtórnym nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej zlokalizowanych w miejscowości Rokietnica w województwie wielkopolskim.

Badaniem został objęty lokalny rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej z tytułem prawa własności, na tzw. "rynku wtórnym". W trakcie przeprowadzonej analizy zbadano transakcje sprzedaży, które miały miejsce w obrębie miejscowości Rokietnica w powiecie poznańskim. Okres badania cen zawiera się w przedziale ostatnich dwóch lat, tj. od stycznia 2015 roku do grudnia 2016 roku.

Zanotowano kilkadziesiąt transakcji nieruchomości podobnych. Powierzchnie użytkowe lokali znajdowały się w przedziale pomiędzy 32,90 m², a 75,66 m². Najniższa cena wynosiła 3 640,53 PLN/m², a najwyższa 5 055,07 PLN/m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Cena średnia wynosiła 4 378,29 PLN/m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. W roku 2015 zanotowano 18 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Cena średnia wynosiła 4 339,55 PLN/m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. W roku 2016 zanotowano spadek ilości transakcji sprzedaży do 14, jednak średnia cena sprzedaży wzrosła o 88,56 PLN na 1m2, czyli do poziomu 4 428,11 PLN.

Największym powodzeniem wśród nabywców cieszą się mieszkania zlokalizowane na Osiedlu Kalinowym. W tym rejonie w okresie 2 lat zanotowano aż 19 z 32 transakcji. Wynik ten nie jest jednak efektem nad wyraz dobrej cechy nieruchomości, która w sposób wyjątkowy przyciąga kontrahentów. Powód jest raczej prozaiczny. Osiedle Kalinowe jest jednym z pierwszych osiedli oddawanych do użytku w Rokietnicy, a tym samym okres eksploatacji jest większy, emigracja mieszkańców większa i szybsza w porównaniu do innych budynków wielomieszkaniowych oddanych do użytku w późniejszym okresie. W 2016 roku pozycję lidera sprzedaży przejęła ul. Lipowa, przy której sprzedało się 7 lokali. Drastyczny wręcz spadek zanotowało wyżej wspomniane Osiedle Kalinowe. W tym rejonie, w 2016 roku sprzedano zaledwie 5 mieszkań. 

Przy wyborze swojego nowego "M2" kontrahenci raczej nie kierują się położeniem lokalu względem budynku. Proporcje sprzedażowe rozłożone są niemal po równo między parterem a drugim piętrem. Gdybym jednak miał się pokusić o wskazanie tej "lepszej" kondygnacji, wskazałbym na 1 piętro, bowiem tam średnia cena sprzedaży za 1 m2, jest wyższa od pozostałych o około 100 PLN. 

Jeśli chodzi o przestronność mieszkania, najczęściej nabywanymi były lokale o powierzchni użytkowej od 51 m2 do 60 m2. Średnia cena wynosiła 4 385,41 PLN/m2. W przeciągu ostatnich dwóch lat zdecydowanie najlepiej sprzedawały się mieszkania 3 pokojowe (18 transakcji), które osiągały średnio cenę 4 397,45 PLN/1m2.

Na badanym lokalnym rynku istnieje nadwyżka podaży nad popytem. W najpopularniejszych krajowych portalach internetowych, specjalizujących się promocją ogłoszeń sprzedaży nieruchomości, zarejestrowano około 20 ofert sprzedaży nieruchomości podobnych. Powierzchnie użytkowe lokali znajdują się w przedziale 35,41 m², a 78,50 m². Najniższa cena ofertowa wynosi 4 366 PLN/m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, a najwyższa 5 847 PLN/m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Cena średnia wynosi 5 107,20 PLN/m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Różnica między średnią ceną transakcyjną sprzedaży, a średnią ceną ofertową sprzedaży wynosi 16,6%. Okres ekspozycji nieruchomości na rynku waha się w przedziale pomiędzy 6 a 9 miesięcy. Nasza Kancelaria sprzedaje mieszkania w okresie 6 miesięcy od podpisania umowy pośrednictwa.

Z analizy wynika, że w badanym okresie ceny miały tendencję nieznacznie rosnącą. Wzrost cen obliczono na poziomie 0,24% miesięcznie, w skali roku wzrost cen wynosi 2,92%.