Raport pierwszego półrocza lat 2022–2025: Rynek mieszkań z rynku wtórnego w Gminie Rokietnica

1) Dlaczego warto? (streszczenie dla zabieganych)

• Ceny m² (średnie, H1): 7 223 (2022) → 7 767 (2023) → 9 030 (2024) → 9 317 PLN/m² (2025). W 2025 r. tempo wzrostu uspokoiło się (+3,2% r/r) po bardzo dynamicznym 2024 r.

• Aktywność (liczba transakcji, H1): 28 → 26 → 33 → 24.

• Finansowanie: udział zakupów na kredyt: 18% (2022) → 15% (2023) → 45% (2024) → 46% (2025) – dziś niemal co druga transakcja jest kredytowana.

• Zmienność: większe rozwarstwienie cen w 2024–2025 (zróżnicowanie metraży i standardu).

• Co podnosiło cenę? Mniejsze metraże, niższe piętra oraz udogodnienia (miejsce postojowe, komórka, balkon/taras).

Wniosek biznesowy: dobrze przygotowane mieszkanie w korzystnej lokalizacji Rokietnicy sprzedaje się drożej i szybciej niż dwa lata temu. Wycena oparta na lokalnych transakcjach i właściwym „opakowaniu” oferty daje realną premię cenową.

2) Dane i metodologia

• Źródło podstawowe: wewnętrzna baza RCN, analiza cen transakcyjnych sprzedaży na prawie własności rejestrowanych w okresie od 2022 do 2025 za pierwsze pół roku. 

• Zakres obliczeń: średnie ceny jednostkowe [PLN/m²], liczba transakcji, udział zakupów kredytowych, miary zmienności (odchylenie, CV).

• Czyszczenie danych: standaryzacja dat (ISO), weryfikacja metrażu i cen jednostkowych, usunięcie ewidentnych obserwacji nierynkowych, kontrola outlierów metodą IQR.

3) Kluczowe wskaźniki H1 2022–2025

3.1. Podsumowanie roczne (H1)

Interpretacja: po lekkim spadku aktywności w 2023 r. nastąpiło odbicie w 2024 r., a 2025 r. przyniósł stabilizację cen z utrzymaniem wysokiego udziału finansowania bankowego.

3.2. Zmienność cen

• Współczynnik zmienności (CV) cen m²: 0,17 (2022) → 0,14 (2023) → 0,21 (2024) → 0,20 (2025).

• Większa zmienność 2024–2025 = silniejsze zróżnicowanie standardu i metraży w koszyku sprzedawanych lokali.

3.3. Co realnie podbijało cenę m²? (wnioski hedoniczne – szkic)

• + udogodnienia (miejsce, komórka, balkon/taras) ~ +850 PLN/m²

• + „rok” (trend czasu) ~ +826 PLN/m² / rok

• + liczba pokoi ~ +268 PLN/m²

• – większy metraż: ~ –41 PLN/m² za każdy dodatkowy m²

• – wyższe piętro: ~ –129 PLN/m²
  (Model poglądowy; R² ≈ 0,44; wyniki zależą od próby i definicji zmiennych.)

4) Co napędzało ceny i decyzje zakupowe?

4.1. Makro i kredyty

• Stopy procentowe NBP: po dwóch cięciach w 2023 r. (–75 pb we IX 2023 i –25 pb w X 2023, łącznie do 5,75%) nastąpiły kolejne obniżki w maju 2025 (–50 pb do 5,25%) oraz w lipcu 2025 (–25 pb do 5,00%). To poprawiło dostępność kredytu i aktywność popytu. 

• Popyt kredytowy: wg BIK, maj 2025: wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe +46,4% r/r; lipiec 2025: nadal bardzo wysoki popyt (wzrost liczby wnioskujących o ~33,7% r/r). 

• Program „Bezpieczny Kredyt 2%”: wstrzymanie przyjmowania wniosków od 2.01.2024 r. – wzrost udziału kredytu w 2024–2025 wynikał przede wszystkim z rynkowej poprawy warunków finansowania. 

4.2. Fundamenty lokalne

• Demografia: oficjalnie 21 239 mieszkańców Gminy Rokietnica na 31.12.2024 r. – gmina rośnie i odmładza się, co wspiera popyt na mieszkania.

• Dojazd do Poznania (kolej E59): zakończenie kluczowych prac modernizacyjnych na odcinkach linii Poznań–Szczecin, nowe perony m.in. w Rokietnicy i skrócenie czasu przejazdu (grudzień 2024 r.). Lepszy komfort i niezawodność dojazdu wzmacniały atrakcyjność lokalizacji. 

5) Co to oznacza dla sprzedających w Rokietnicy? (praktyczne wskazówki)

1. Wycena rynkowa oparta na danych lokalnych – rozstrzyga o sukcesie. Rynek w 2025 r. akceptuje wyższe ceny niż w 2022–2023, ale premia dotyczy lokali dobrze przygotowanych i właściwie pozycjonowanych.

2. Pakiet udogodnień = premia cenowa. Jeżeli masz miejsce postojowe, komórkę, balkon/taras, ogródek – pokaż to wyraźnie w ofercie (mini-ikony w pierwszych 3 grafikach, opis na początku).

3. Parter/niższe piętra i mniejszy metraż w Rokietnicy są relatywnie lepiej wyceniane w przeliczeniu na m² – warto podkreślać te atrybuty.

4. Checklista przed rynkiem: szybkie odświeżenie, neutralna kolorystyka, naprawa drobnych usterek, doświetlenie, profesjonalna sesja + plan mieszkania.

5. Strategia ekspozycji: start z optymalnym pułapem ceny (nie za wysoko), intensywna ekspozycja przez pierwsze 2 tygodnie, reagowanie na feedback (zmiana progu wyszukiwania, modyfikacje opisu/miniatur).

6. Finansowanie kupujących: duża część nabywców korzysta dziś z kredytu – przygotuj komplet dokumentów pod hipotekę (Księga Wieczysta, zaświadczenia, uchwały wspólnoty), aby skrócić proces i zmniejszyć ryzyko rezygnacji.

Chcesz sprawdzić realistyczny przedział cenowy Twojego mieszkania?
Oferuję bezpłatną konsultację i raport porównawczy oparty na transakcjach H1 2022–2025. Skontaktuj się ze mną.

6) Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy to dobry moment na sprzedaż w Rokietnicy?
Tak – popyt kredytowy jest relatywnie wysoki, a ceny w ujęciu r/r wciąż rosną, choć łagodniej niż w 2024 r. O wyniku zdecyduje przygotowanie oferty i prawidłowa wycena.

Czy warto inwestować w drobne prace przed sprzedażą?
W większości przypadków – tak. „Lekki” home staging i drobne naprawy zwiększają konwersję zapytań i skracają czas na rynku.

Z jakich środków finansują zakup nabywcy?
W H1 2024–2025 niemal co druga transakcja była kredytowana w mojej bazie – przygotuj dokumenty pod hipotekę, aby przyspieszyć finalizację.

7) Źródła i przypisy (pozyskano 25.08.2025)

• NBP – decyzje ws. stóp procentowych: cięcia IX/X 2023 (do 5,75%); maj 2025 (do 5,25%); lipiec 2025 (do 5,00%). 

• BIK – Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe: maj 2025 (+46,4% r/r); lipiec 2025 (silny wzrost r/r i m/m). 

• MRiT / BGK – „Bezpieczny Kredyt 2%”: wstrzymanie przyjmowania wniosków od 2.01.2024 r. 

• Gmina Rokietnica – Statystyki: 21 239 mieszkańców na 31.12.2024 r. 

• PKP PLK – linia E59 (Poznań–Szczecin): nowe perony m.in. w Rokietnicy, skrócenie czasu przejazdu od XII 2024 r. 

Potrzebujesz indywidualnej strategii sprzedaży?

Napisz do mnie – przygotuję bezpłatną konsultację i raport porównawczy Twojego mieszkania na tle transakcji H1 2022–2025 w Rokietnicy.
Rokickie Centrum Nieruchomości – lokalny partner przy sprzedaży mieszkań.