Analiza rynku domów w gminie Rokietnica 2022–2025 (2025 do 30.06) – co mówią dane i jak wykorzystać je przy sprzedaży?

Nazywam się Sebastian Jaskólski (RM 6295, Pośrednik 18375). Od lat wyceniam i analizuję domy na tereni gminie Rokietnica. Poniżej przedstawiam uporządkowane wnioski z mojej bazy transakcji – w ujęciu rocznym 2022–2025 (rok 2025 do 30 czerwca). To materiał praktyczny dla mieszkańców i osób planujących sprzedaż domu.

Zakres badania i metodologia

Obszar: gmina Rokietnica (m.in. Rokietnica, Kiekrz, Cerekwica, Mrowino, Bytkowo, Krzyszkowo, Kobylniki, Napachanie).
Typ nieruchomości: nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinne w układzie wolnostojącym.
Okres: 2022–2025, przy czym 2025 = dane do 30.06.
Wskaźniki: liczba transakcji, średnia cena całkowita, cena jednostkowa (PLN/m² pow. użytkowej), średni metraż domu i działki, struktura finansowania.
Metodyka: obok średnich stosuję medianę i kwartyle (IQR) (miary odporne) oraz identyfikuję obserwacje odstające.

Podsumowanie roczne: kluczowe wskaźniki

Rok	Transakcje	Śr. cena sprzedaży	Śr. cena jedn. (PLN/m² p.u.)	Śr. pow. domu	Śr. pow. działki	Kredyt	Gotówka	Top miejscowość
2022	42	936 955 zł	5 773,85	166,09 m²	1 279,19 m²	15	25	Rokietnica (13)
2023	27	851 373 zł	6 130,67	142,83 m²	724,56 m²	10	17	Rokietnica (7)
2024	38	981 508 zł	7 219,70	135,02 m²	1 291,84 m²	18	20	Rokietnica (10)
2025*	24	879 500 zł	6 116,23	147,74 m²	1 106,44 m²	16	8	Rokietnica (8)

* 2025 – dane do 30 czerwca.

Wnioski w pigułce:
– Szczyt cen jednostkowych: 2024 r.
– 2025 (I półrocze): lekkie zejście cen jednostkowych vs 2024; udział kredytu najwyższy w całym horyzoncie.
– 2023 wyróżniają małe działki, co wpływało na ceny całkowite.

Ceny jednostkowe (PLN/m² p.u.): średnia vs mediana

Średnie (PLN/m² p.u.): 2022 – 5 774 | 2023 – 6 131 | 2024 – 7 220 | 2025 – 6 116.
Mediana lepiej oddaje rdzeń rynku (ogranicza wpływ rekordów). W 2024 r. pojedyncze, bardzo wysokie transakcje windowały średnią – dlatego do strategii sprzedażowej rekomenduję medianę + IQR.

Jak to wykorzystać? Ustal cenę ofertową od poziomu PLN/m² p.u. dla Twojej lokalizacji (mediana), a następnie dodawaj/odejmuj za cechy (standard, rok budowy, ogród, garaż itd.).

Finansowanie: kredyt vs gotówka

Udział kredytu rósł: 2022–2023 ~37% → 2024 ~47% → 2025 ~66,7% (I półrocze).
Więcej decyzji kredytowych = większa konkurencja o dobrze wycenione domy i krótszy czas domknięcia transakcji.

Lokalizacje: gdzie sprzedaje się najwięcej?

Rokietnica – lider w każdym roku (2022–2025).
Wysoka aktywność: Kiekrz; stabilny popyt: Cerekwica, Mrowino, Bytkowo, Krzyszkowo, Kobylniki, Napachanie.
Do negocjacji stosuję porównania w lokalizacji (ulica/otoczenie).

Wnioski dla sprzedających + checklista

Wnioski:

Segmentuj porównania (miejscowość, metraż, działka, standard).
Bazuj na medianie/IQR i PLN/m² p.u. – ograniczasz wpływ „rekordów”.
Przy rosnącym udziale kredytu przygotuj się na wymogi bankowe (kompletność dokumentów, klarowny stan prawny).

Checklista „przed sprzedażą”:

Księga wieczysta, dokumentacja wykonawcza i powykonawcza – komplet.
Przegląd techniczny i drobne naprawy, uporządkowany ogród.
Profesjonalne zdjęcia i opis z PLN/m² p.u. w Twojej miejscowości.
Strategia cenowa: cena wejścia + scenariusze korekt (w oparciu o mediany i transakcje porównawcze).

FAQ – najczęstsze pytania

Jak obliczam PLN/m² p.u.?
Cena transakcyjna ÷ powierzchnia użytkowa z aktu notarialnego lub współczynnik określający p.u.

Dlaczego mediana bywa ważniejsza niż średnia?
Bo ogranicza wpływ pojedynczych, wyjątkowo wysokich lub niskich cen.

Czy mogę porównywać 2025 do całych lat?
Tak, z zastrzeżeniem: 2025 to dane do 30.06 – pełny rok zaktualizuję po zamknięciu II półrocza.

Czy przygotowuję operaty dla banków?
Tak – zgodnie z aktualnym rozporządzeniem z 5.09.2023 r. i standardami PFSRM.

Czy czas wydania wpływa na cenę?
Tak, często jest negocjowany.