798-320-555, 502-596-291Analiza rynku mieszkaniowego w Rokietnicy
Okres, obszar i rodzaj badanego rynku nieruchomości.
Analizie poddano transakcje zbycia nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej, znajdujących się w średniowysokich budynkach, do 4 kondygnacji nadziemnych, będących przedmiotem sprzedaży na prawach własności w obrocie wolnorynkowym (rynek wtórny), w okresie między 1 stycznia 2023 r., a 10 listopada 2023 r., występujących na obszarze obrębu miejscowości Rokietnica, powiat poznański.
W trakcie przeprowadzonej analizy zanotowano kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej. Ceny za 1 m2 powierzchni mieszkalnej lokali wynosiły od 4 768,72 PLN do 13 090,91 PLN. Cena średnia za 1 m2 powierzchni mieszkalnej lokalu wynosiła 7 829,18 PLN.
Z dalszej procedury analitycznej zdecydowano się odrzucić skrajne wartości notowanych cen, które sugerowałyby na zaistnienie warunków szczególnych samej transakcji, a tym samym nieprzydatnej do czynności badawczych. Odrzucono transakcje sprzedaży poniżej 6 100 PLN/m2 (4 sztuki) oraz transakcje powyżej 10 000 PLN/m2 (1 sztuka).
W wyniku przeprowadzonej selekcji zanotowano kilkadziesiąt transakcji sprzedaży. Powierzchnie użytkowe lokali znajdowały się w przedziale od 30,56 m2 do 68,51 m2. Ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali wynosiły od 6 340,29 PLN do 9 873,68 PLN. Cena średnia za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali wynosiła 7 931,49 PLN.
Na podstawie wyselekcjonowanej próby transakcji sprzedaży nieruchomości przeprowadzono analizę zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Analiza wykazała, że ceny sprzedaży nie uległy zmianie i są stałe dlatego też nie przeprowadzono aktualizacji.
Cechy mające wpływ na wartość nieruchomości
Analiza zanotowanych transakcji wykazała cechy różniące dla zebranych nieruchomości lokalowych w zakresie:
- lokalizacji szczegółowej,
- powierzchni użytkowej,
- położenie lokalu względem budynku (piętro),
- pomieszczenie dodatkowe,
- funkcjonalność (liczba pokoi)
- układ funkcjonalny pomieszczenia kuchennego,
- stan techniczny lokalu.
`Lokalizacja szczegółowa`: analizie poddano położenie lokalizacyjne względem siebie zarejestrowanych prób transakcyjnych. Nieruchomości lokalowe podzielono na trzy grupy lokalizacyjne:
Grupę 1, do której należały transakcje sprzedaży mieszkań zarejestrowanych w obrębie ulic Trakt Napoleoński – budynki od nr 26A do nr 26I oraz budynki od nr 13 do nr 13G, ulica Przy Trakcie – budynki od nr 2 do nr 12 oraz ulicę Szamotulską – budynek nr 28.
Grupę 2, do której zakwalifikowano transakcje sprzedaży mieszkań zarejestrowanych w obrębie ulicy Trakt Napoleoński – budynki od nr 25 do nr 29D i ulicy Noblistów – budynki od nr 6A do nr 10F.
Grupę 3, do której należały transakcje sprzedaży mieszkań zarejestrowanych w obrębie ulicy osiedla Kalinowego i Kwiatowego.
Badanie wykazało, że nieruchomości zakwalifikowane do Grupy 1 osiągnęły najwyższe średnie jednostkowe wartości sprzedaży. Najniższe średnie jednostkowe wartości sprzedaży zanotowano dla mieszkań zakwalifikowanych do Grupy 3.
`Powierzchnia użytkowa`: powyższa cecha jest wartością mierzalną. Badanie wykazało zależność polegającą na spadku cen jednostkowych sprzedaży wprost proporcjonalnie do wzrostu powierzchni użytkowej lokalu. Ma to swoje uzasadnienie w zdecydowanej większości zachowań rynkowych zarówno nieruchomości lokalowych, jak i gruntowych, zabudowanych – im większe mieszkanie, dom, tym cena jednostkowa maleje. Wyjątek stanowią mieszkania znajdujące się w kamienicach, apartament owcach wyższej klasy, tam ceny jednostkowe rosną wraz ze wzrostem powierzchni. Uczestnicy tego rynku cenią sobie przestrzeń, funkcjonalność i są skłonni za ponadstandardowe udogodnienie zapłacić.
`Położenie lokalu względem budynku (piętro)`: analizie poddano położenie nieruchomości lokalowych względem budynku czyli badanie miało dać odpowiedź na pytanie, które z dostępnych pięter jest bardziej preferowane przez rynek. Przeprowadzone badanie wykazało, że lokale zlokalizowane na parterze notowały wyższe średnie jednostkowe ceny sprzedaży. Jest to rynkowo uzasadnione, bowiem takie lokale bardzo często `doposażone` są w powierzchnię dodatkową w postaci przydomowego ogródka. Pamiętamy jeszcze czasy zamknięcia Covidowego, dlatego też uczestnicy rynku wciąż chętniej spoglądają na lokale z własnym kawałkiem ziemi.
`Pomieszczenie dodatkowe`: analizie podano zależność notowanych średnich jednostkowych cen transakcyjnych sprzedaży lokali o funkcji mieszkalnej od posiadanego pomieszczenia dodatkowego w postaci dwóch lub jednego miejsca postojowego, komórki lokatorskiej lub możliwości współdzielenia pomieszczenia znajdującego się na piętrze z pozostałymi lokatorami kondygnacji.
Wyniki analizy wykazały, że uczestnicy lokalnego rynku wyżej cenią sobie możliwość posiadania dwóch pomieszczeń dodatkowych w konstrukcji albo miejsce postojowe plus komórka lokatorska albo ogródek przydomowy i miejsce postojowe lub komórka lokatorska i ogródek. Nieruchomości lokalowe, które mają 1 lub wcale nie posiadają dodatkowych pomieszczeń notowały najniższe średnie jednostkowe ceny sprzedaży.
Funkcjonalność (liczba pokoi): analizie poddano zależność notowanych średnich jednostkowych cen transakcyjnych sprzedaży lokali o funkcji mieszkalnej od ilości pomieszczeń znajdujących się na danej powierzchni użytkowej. Przeprowadzenie takiego badania było o tyle zasadne, że na lokalnym rynku dostępne są mieszkania o powierzchni do 45 mkw. będących w układzie przestrzennym otwartym, jak i w układzie 2 pokojowym. Z doświadczenia zawodowego, jako pośrednik w obrocie nieruchomościami wiem, że mieszkania 2-pokojowe o powierzchni do 45 mkw. wymagają mniejszego czasu ekspozycji na rynku celem znalezienia kontrahenta popytowego zarówno na wynajem, jak i na zakup. Badanie miało za zadanie potwierdzić ów tezę na liczbach.
I tak też się stało. Z przeprowadzonego badania wynika, że lokale 2 pokojowe cieszą się zarówno większym wzięciem, jak i osiągają wyższe średnie jednostkowe ceny sprzedaży.
`Układ funkcjonalny pomieszczenia kuchennego`: sprawą otwartą i nierozstrzygniętą pozostaje funkcjonalne rozdysponowanie pomieszczenia kuchennego. Zwolenników otwartej przestrzeni z aneksem kuchennym wydaje się być tylu samo, co zwolenników wydzielonego, wręcz zamkniętego pomieszczenia. Przeprowadzone badanie miało dać odpowiedź, jakie są preferencje uczestników na badanym lokalnym rynku. Badanie wykazało, że uczestnicy rynku preferują otwarte pomieszczenie kuchenne.
`Stan techniczny lokalu`: jest to jedna z trudniejszych cecha do określenia, a jednocześnie najważniejsza. To jedna z ważących o cenie zakupu nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej, cech. Trudność polega na tym, że rzeczoznawca majątkowy nie ma możliwości fizycznego i prawnego zweryfikowania stanu technicznego lokali, a nie może tej cechy pominąć w swych badaniach. Biorąc pod uwagę fakt, że stan techniczny nieruchomości w decydującym stopniu rzutuje nie tylko na osiąganą w procesie negocjacji cenę sprzedaży ale w ogóle na decyzję zakupową nieruchomości, nie należy tej cechy pomijać. Wielkość tej cechy określono na podstawie minimalnej, maksymalnej, ceny sprzedaży oraz notowanej różnicy między nimi. Określono trzy grupy stanów technicznych: korzystny, dobry i niekorzystny. Cenę minimalną podzielono przez iloraz różnicy ceny minimalnej i maksymalnej i tym samym ustalono zakres przedziału dla nieruchomości lokalowych o niekorzystnym stanie technicznym. Kolejne grupy określono w ten sam sposób.
W następnej kolejności określono wielkości wag cech jw., tzn. badano wpływ poszczególnych cech różniących na notowane ceny. Wykonano to na podstawie korelacji. Powyższe badanie daje odpowiedź na pytanie w jakim stopniu stan w danej cesze ma wpływ na cenę (w jakim stopniu jest z nią skorelowany).
Niezależnie od obliczeń statystycznych dokonano analizy otrzymanych wyników, co do ich wiarygodności i uznano, że otrzymane wielkości, po ich skorygowaniu, w dobry sposób odwzorowują wielkość wpływu poszczególnych cech na zanotowane ceny nieruchomości z uwzględnieniem korekty wynikającej z doświadczenia autora jako rzeczoznawcy majątkowego i pośrednika w obrocie nieruchomościami na lokalnym rynku.
Lokalizacja szczegółowa: 16%
Powierzchnia użytkowa: 14%
Położenie lokalu względem budynku: 10%
Pomieszczenie dodatkowe: 6%
Funkcjonalność: 5,0%
Układ funkcjonalny pomieszczenia kuchennego: 4,3%
Stan techniczny lokalu: 49%
Z uwagi na fakt, że waga cechy `Układ funkcjonalny pomieszczenia kuchennego` posiada w kolejności wartość r2 < 0,05 (0,072) – 4,3%, uznaje się ją za rynkowo mniej istotne w przeprowadzonej analizie.
